W listopadzie 1993 r. podpisałem umowę ze spółdzielnią mieszkaniową na budowę domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej. W umowie określono termin ukończenia (31 grudnia 1994 r.) i cenę w sposób ryczałtowy. W załączniku do umowy określono standard domu i infrastruk­tury osiedla (drogi, oświetlenie itd). Umowa nie została dotrzymana przez spółdzielnię w trzech zasadni­czych punktach:

♦    nie został dotrzymany termin – zakończenie budowy naszego domu przewidziane jest

na koniec 1995 r.;

♦    koszt budowy wzrósł z ok. 660 min do 1 300 min starych zł. – przy czym jest to jedynie koszt budo­wy samego domu z działką

i uzbrojeniem, bez ogrodzenia i infrastruktury obiecanej w za­łączniku do umowy;

♦    w trakcie budowy zmieniono projekt (m.in. wybudowano ga­raż zamiast wiaty, zmieniono bryłę zewnętrzną i wielkość po­mieszczeń) oraz „dla oszczędno­ści” poczyniono obniżające jakość domu odstępstwa od projektu.

W listopadzie 1994 spółdzielnia za­proponowała mi podpisanie aneksu określającego nową cenę domu i zmieniającego zasady rozliczania na kosztorysowe. Budowa innych domów na osiedlu jeszcze trwa i zgodnie z niepisany­mi zasadami rozliczenia osiedla jako całości po zakończeniu budowy mo­gę być obciążony rosnącymi lawino­wo kosztami. Jestem skłonny pokryć uzasadnioną część wzrostu kosztów, jakie dotąd nastąpiły, ale obawiam się niekontrolowanego ich wzrostu w przyszłości.

Czy mogę wyegzekwować od spół­dzielni dotrzymanie warunków umowy w zakresie standardu wy­kończenia i infrastruktury (ewentu­alnie zniżkę za odstępstwa od pro­jektu obniżające jakość domu)? Jak zabezpieczyć się przed dalszym wzrostem kosztów? Nie jestem jak dotąd członkiem spółdzielni, ale wg umowy powinienem nim zostać w momencie ukończenia budowy

 

W przedstawionej sytu­acji zastosowanie ma przepis art. 471 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z nie­wykonania lub nienależytego wykona­nia zobowiązania. Opierając się na przedstawionej podstawie prawnej można wystąpić na drogę postępowania sądowego. Na podstawie art. 361 kc naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono. Na przykład, wiedząc o terminie zakoń­czenia budowy mógł Pan zawrzeć umo­wę sprzedaży dotychczas zajmowanego mieszkania i zobowiązać się do jego opuszczenia w określonym czasie. W tej sytuacji musiałby Pan wynająć mieszkanie. Tych konkretnie ponie­sionych nakładów na wynajęcie mieszkania można dochodzić przed sądem. Utraconymi korzyściami mogą być m.in. dochody, jakie mógłby Pan osiągnąć, wynajmując dom od przewidzianego w umowie dnia, w którym spółdzielnia miała zakoń­czyć budowę. W umowie w sposób ry­czałtowy określono koszt budowy na 6 350 000 zł za 1 m² powierzchni użytkowej.

Jednocześnie stwierdzo­no, że koszt ten może ulec zmianie w wypadku wzrostu cen na materiały i usługi stosownie do wskaźnika in­flacji ogłoszonego przez GUS. Uwa­żam, że tę część umowy zredagowano niewłaściwie, ponieważ czym innym jest wskaźni k wzrostu cen na mate­riały i usługi, a czym innym wskaź­nik inflacji. Za właściwe wydaje się przyjęcie pierwszego wskaźni­ka. Spółdzielnia, informując Pana o wzroście kosztów budowy, każdora­zowo powinna dokładnie określać, na jakiej podstawie ta podwyżka nastą­piła. Można samemu sprawdzić, czy wyliczenia spółdzielni są prawi­dłowe – wzrost cen na materiały i usługi jest ogłaszany przez pre­zesa GUS-u w Monitorze Polskim. Nie należy wpłacać na konto spółdzielni więcej niż kwoty określone w umo­wie, powiększone o wskaźnik GUS-u. W umowie wyraźnie wskazano, że koszt budowy obejmuje dom wraz z działką w stanie wykończonym (do zamieszkania) i infrastrukturą. Wszelkie zmiany umowy muszą zostać zaakceptowane przez obie strony, a nie tylko przez spółdzielnię. W tej sprawie również można docho­dzić swych praw przed sądem. Spra­wa jest ewidentnie do wygrania. Zmiana projektu powodująca obniże­nie standardu powinna spowodować zmniejszenie kosztów budowy.

W za­łączniku do umowy określono zakres robót zewnętrznych, standard wykoń­czenia oraz wyposażenia budynku. Za­warte w nim stwierdzenie, że dokład­ny zakres indywidualnego standardu i cenę określi projekt techniczny, nie oznacza, że standard może być niższy niż określony w załączniku. Oczywiście cena może ulec zmianie, ale jedynie wtedy, gdy jedna ze stron umowy z jakichś prac zrezygnuje (np. Pan ni e chce mieć wanny żel i wnej). Proponuję nie godzić się na zmianę umowy odnośnie terminu zakończenia budowy, kosztów budowy oraz zmian w projektach powodujących obniże­nie standardu. Nie należy godzić się na zmianę rozliczenia z ry­czałtowego na kosztorysowe – na pewno byłoby to dla Pana nieko­rzystne. Wszelkie odstępstwa od zawartej w listopadzie 1993 r. umowy spowodują, że nie będzie już można wyegzekwować swoich praw na drodze postępowania sądowego. Ra­dzę płacić tylko kwoty, do których jest Pan zobowiązany umową. W ra­zie odstępstw od projektu obniża­jących standard domu można wpłacać kwoty pomniejszone o wyliczoną su­mę obniżek, lub wpłacać całą kwo­tę, a później na drodze sądowej do­chodzić zwrotu nadpłaty.