Podatki od nieruchomości są jednym z głównych źródeł dochodów budżetów samorządowych. Płaci się je na rzecz tej gminy, na której terenie położona jest nieruchomość. Wysokość podatku zależy od rodzaju użytkowania budynku lub gruntu.

Obowiązek podatkowy w odniesieniu do podatku od nieruchomości określa ustawa z dnia 12.01.1991 r. o po­datkach i opłatach lokalnych.

Kto płaci…

Podatek od nieruchomości płacą osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nie mające osobowo­ści prawnej, które:

• są właścicielami lub samoistnymi posiadaczami nie­ruchomości albo obiektów budowlanych nie złączonych trwale z gruntem;
• są posiadaczami zależnymi lub zarządzają nierucho­mościami i obiektami budowlanymi nie złączonymi trwa­le z gruntem, jeżeli stanowią one własność Skarbu Pań­stwa lub gminy, a posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem albo z zarządu ustanowionego przez wła­ściciela;
• posiadają bez tytułu prawnego nieruchomości lub obiekty budowlane nie złączone trwale z gruntem, a sta­nowiące własność Skarbu Państwa lub gminy;
• są użytkownikami wieczystymi nieruchomości.

Posiadaczem samoistnym jest osoba, która włada nie­ruchomością tak jak właściciel, chociaż nim nie jest. Mo­że to być na przykład ktoś, kto nabył nieruchomość na podstawie nieformalnej umowy kupna-sprzedaży.

Posiadacze zależni to dzierżawcy, najemcy i zarządcy, którzy wydzierżawili lub otrzymali nieruchomość na mo­cy umowy od Skarbu Państwa lub gminy.

…i za co

Opodatkowaniu podlegają następujące nieruchomości i obiekty:

• budynki lub ich części,
• budowle związane wyłącznie z prowadzeniem dzia­łalności gospodarczej innej niż rolnicza lub leśna,
• grunty nie objęte przepisami o podatku rolnym,
• grunty objęte przepisami o podatku rolnym – wyko­rzystywane do działalności innej niż rolnicza lub leśna.

Podatek od budynków płaci się niezależnie od tego, czy wykorzystywane są do celów mieszkaniowych, czy do działalności gospodarczej. Sposób wykorzystywania budynku ma natomiast wpływ na wysokość podatku.

Podstawę opodatkowania stanowią:

• dla budynków lub ich części – powierzchnia użytkowa;
• dla budowli – ich wartość początkowa określona według odrębnych przepisów o amortyzacji, chociażby by­ły one całkowicie zamortyzowane;

• dla gruntów – powierzchnia tych gruntów.

Powierzchnią użytkową budynku jest w rozumieniu ustawy powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach (w tym piwnice i stry­chy), z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigów. Tylko połowę powierzchni pomieszczeń o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku. Jeżeli wysokość jest mniejsza od 1,40 m – pomija się ją przy naliczaniu podat­ku.

Od kiedy

Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym zaistnia­ły okoliczności uzasadniające płacenie podatku (art. 2 pkt. 1-4). Jeżeli ktoś kupił dom jednorodzinny w kwiet­niu 1995 r., zobowiązany jest płacić podatek od nieru­chomości od 1 maja 1995 r.

Jeżeli chodzi o wybudowanie domu lub jego części, to obowiązek podatkowy powstaje 1 stycznia roku następu­jącego po roku, w którym budowa została zakończona al­bo w którym rozpoczęto użytkowanie budynku bądź je­go części przed ostatecznym wykończeniem.

W razie wyzbycia się nieruchomości obowiązek po­datkowy wygasa z upływem ostatniego dnia miesiąca, w którym nastąpiło to zdarzenie.

Jeśli zmienia się sposób użytkowania budynku lub gruntu, wysokość podatku zależnie od okoliczności mo­że ulec podwyższeniu lub obniżeniu od miesiąca następu­jącego po tym, w którym zaszła zmiana.

Kto ustala

Organem ustalającym wysokość stawek podatkowych za 1 m² powierzchni użytkowej budynku lub powierzch­ni gruntu jest rada gminy. Może ona przyjmować stawki podatku nie wyższe od maksymalnych – ustalanych na każdy rok w rozporządzeniu ministra finansów. W 1995 r. maksymalna stawka podatku od 1 m² powierzchni budyn­ku mieszkalnego wynosi 0,18 zł, a od 1 m² powierzchni gruntu nierolniczego – 0,02 zł.

Osoby obciążone podatkiem od nieruchomości obowią­zane są złożyć we właściwym urzędzie gminy wykaz nie­ruchomości (ze wskazaniem powierzchni gruntów i budyn­ków), sporządzony na formularzu wg ustalonego wzoru, w ciągu 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasad­niających powstanie obowiązku opłaty podatku. Również w ciągu 14 dni należy poinformować urząd gminy o zmianach, które wpływają na wysokość podatku od nieru­chomości (np. o rozbudowie domu).

Podatek od nieruchomości na rok podatkowy od osób fizycznych ustala w drodze decyzji wójt (burmistrz, pre­zydent), na którego terenie znajduje się dana nierucho­mość. Decyzja powinna być doręczona najpóźniej do 1 marca, a podatek płaci się w czterech ratach: do 15 mar­ca, 15 maja, 15 września, 15 listopada każdego roku.

Wątpliwości interpretacyjne

Często się zdarza, że kto inny jest właścicielem, a kto inny posiadaczem samoistnym tej samej nieruchomości. Która z tych osób ma obowiązek opłacać podatek od nieruchomości?

Sprawą tą zajął się Trybunał Konstytucyjny, udziela­jąc odpowiedzi na pytanie prezesa Naczelnego Sądu Ad­ministracyjnego. Pytanie to brzmiało: jakie przesłanki po­winny stanowić podstawę wyboru podatnika przez organ podatkowy przy wymiarze podatku od nieruchomości?

Trybunał Konstytucyjny podaje, że w rozstrzygnięciu powyższych wątpliwości zasadnicze znaczenie ma ustale­nie istoty podatku od nieruchomości. Jest on zaliczany do grupy podatków majątkowych. Charakter i zadania tych podatków są zróżnicowane w zależności od sposobu wy­korzystania majątku. Zatem podatek powinien obciążać osoby faktycznie władające nieruchomością, gdyż to one właśnie osiągają korzyści związane z samoistnym posia­daniem majątku – w tym wypadku nieruchomości.

W związku z powyższym Trybunał Konstytucyjny orzekł, że brakuje racjonalnych przesłanek, które pozwo­liłyby obciążać nie posiadającego właściciela podatkiem od nieruchomości.

Trybunał Konstytucyjny zajął stanowisko, że w takim wypadku konstytucyjna zasada zaufania obywatela do Państwa stoi w sprzeczności z treścią art. 2 ustawy o podat­kach i opłatach lokalnych, który pozwala organowi admi­nistracji podatkowej na swobodny wybór podatnika.