„Jak możecie tak oszukiwać ludzi i wmawiać im, że te kredyty w ogóle można spłacić? Przecież cała pensja nie wystarczy nawet na odsetki!”

System spłat kredytów hipotecznych w warunkach wysokiej inflacji faktycznie jest dość skomplikowany, ale żeby od razu oskarżać Redakcję, że „kłamie”! Mam nadzieję, że autorka słów przytoczonych na wstępie nie obraziła się całkiem na Redakcję i będzie miała okazję przeczytać ten artykuł. Pragnę przeko­nać Panią i może jeszcze kilku innych sceptyków, że kredyty hipoteczne naprawdę dają się spłacać. Trzeba jednak jasno powiedzieć, że nie każdego na to stać. Na łamach wcześniejszych numerów „Muratora” moi koledzy finansiści fachowo objaśniali skomplikowane zasady spłacania kredytów hipotecznych o podwójnej indeksacji. Można je streścić następująco: odsetki są naliczane wg stopy oprocentowania opartej na pol­skim rynku finansowym, a spłaty kredytu w kolej­nych latach uzależnione są od poziomu średniej płacy w gospodarce. Oznacza to, że niezależnie od wysoko­ści oprocentowania przez cały okres obsługi zadłuże­nia kolejne spłaty stanowią stałe obciążenie dla bu­dżetu kredytobiorcy (przy założeniu, że jego zarobki rosną proporcjonalnie do średniej krajowej). W pierw­szych latach spłaty wystarczają tylko na obsługę czę­ści odsetek, a pozostała nie spłacona część doliczana jest do zadłużenia. Po pewnym czasie dłużnik zaczy­na spłacać kapitał. Banki tak ustalają wysokość pierwszej raty, aby klient, przeznaczając na spłaty około 20% dochodów brutto, najdalej po kilkunastu latach całkowicie pozbył się zadłużenia. Może zabrzmi to nieco prowokacyjnie, ale banki „utrudniają” ludziom zaciąganie kredytów w ich inte­resie. Ostatnią rzeczą, jakiej pragnie jakikolwiek bank, to kłopoty finansowe jego kredytobiorcy. Mimo to wiele osób nadal uważa, ze zaciągnięcie kre­dytu hipotecznego w obecnych warunkach jest aktem samozniszczenia. Pogląd ten prezentowany jest czę­sto przez osoby, które nie znają podstawowych zasad rządzących zmianami wartości pieniądza w czasie. Zacznijmy zatem od samego początku i wyjaśnijmy

kilka podstawowych pojęć.

Inflacja, dobra znajoma wszystkich Polaków, to utra­ta wartości pieniądza w miarę upływającego czasu.

Jeśli w ciągu roku wszystko to, co nabywamy, drożeje przeciętnie o 20% – mówimy, że mamy dwudziesto- procentową inflację. Kapitał kredytu to kwota, jaką bank powierza na pewien czas kredytobiorcy. Odsetki to cena, jaką płaci kredytobiorca za korzystanie z nie swoich pieniędzy.

A czy w ogóle powinien za to płacić? Dzięki pożyczo­nym pieniądzom może stać się właścicielem i korzy­stać z jakichś atrakcyjnych dóbr. Staje zatem przed wyborem: mieć natychmiast i płacić przez pewien czas za korzystanie z kredytu lub nie płacić i odłożyć zakup na przyszłość. Jedni wybierają wariant pierw­szy, inni drugi. Zgódźmy się zatem, że odsetki należą się kredytodawcy podobnie, jak np. opłata za telefon Telekomunikacji Polskiej.

Jeśli tak, to ile?

Zastanówmy się, jak duże odsetki powinien płacić kredytobiorca. Zajrzyjmy do bankowej „kuchni”. Bank jest pośrednikiem pomiędzy tymi, którzy potrze­bują pieniędzy, a tymi, którzy akurat je mają. Zatem oprocentowanie kredytów nie może być mniejsze niż oprocentowanie depozytów, gdyż w przeciwnym razie pośrednik musiałby do tego interesu dokładać. Właści­ciele depozytów bankowych winszują sobie otrzymy­wać co pewien czas jakieś odsetki. Czy ludzie lokowali­by swoje pieniądze w długoterminowe lokaty banko­we, jeśli mieliby dostać z powrotem mniej pieniędzy niż ulokowali (za kapitał powiększony o odsetki mogli­by kupić mniej towarów)? Oczywiście – nie. Trzeba więc przyjąć, że oprocentowanie długoterminowych lo­kat bankowych powinno być wyższe od inflacji. Docho­dzimy tu do kolejnego wniosku: skoro oprocentowanie kredytów powinno być przynajmniej równe oprocento­waniu depozytów, a oprocentowanie depozytów po­winno być w długim okresie trochę wyższe od stopy in­flacji, to wreszcie stopa oprocentowania kredytu musi być również wyższa od stopy inflacji. Jeśli zgodzimy się ponadto, że zatrudnieni w bankach, podobnie jak wszyscy inni pracujący ludzie na świecie, mają prawo do comiesięcznego wynagrodzenia – dojdziemy do wniosku, że oprocentowanie kredytów musi zawierać kilka procent stanowiących tzw. marżę banku.

W dużym uproszczeniu można przyjąć, że stopa opro­centowania powinna być równa stopie inflacji po­większonej o kilka procent marży zapewniającej przy­chód depozytariuszom i pokrywającej z pewną na­wiązką koszty banku.

Jeśli ktoś nie zgadza się z powyższym stwierdze­niem, może zacząć lekturę od początku. Jeśli ten wy­wód nie jest jeszcze zrozumiały, żaden to wstyd: na początku lat dziewięćdziesiątych pewien minister na spotkaniu zorganizowanym przez Związek Banków Polskich usiłował wmówić zebranym, że banki po­winny udzielać znacznie tańszych kredytów, gdyż mogą ich udzielać dużo więcej, niż przyjmują depo­zytów (pewnie coś usłyszał o mnożniku kreacji pie­niądza). Niestety, kilku bankowców chyba dało się nabrać: banki, w których bilans nie musiał „wyjść na zero”, upadły z mniejszym lub większym hukiem, a paru „fachowców” dostało kilka lat na przemyśle­nia. Ów minister natomiast okazał się bardzo wszechstronny i nadal aktywnie służy społeczeń­stwu na przeróżnych odpowiedzialnych stanowi­skach państwowych.

trzy sześć trzy

W krajach o niskiej inflacji wszystko jest proste: infla­cja 5%, kredyty 10%. Pełnia szczęścia. Jeszcze nie tak dawno w Wielkiej Brytanii żartowano, że bankowcy pracują w systemie 3-6-3. Oznaczało to, że przyj­mowali depozyty na trzy procent, kredytów udzielali na sześć, a o trzeciej spotykali się na polach golfowych.

W Polsce mamy około dwudziestoprocentową inflację. Zatem oprocentowanie kredytów musi wynosić dwa­dzieścia kilka procent. Rzućmy okiem na obowiązują­ce obecnie stopy procentowe, aby zobaczyć, jakie marże stosują polskie banki udzielające kredytów hi­potecznych. Za pieniądze, które bank przeznacza na kredyty hipoteczne, sam musi płacić ok. 22% rocznie, a kredyt hipoteczny można otrzymać z oprocentowa­niem około 26%. Drogo? Jeśli rozumie się, co oznacza dwudziestoprocentową inflacja – nie można odpowie­dzieć: „drogo”. W każdym bądź razie czteroprocentowa marża banku na niedużych indywidualnych kredy­tach to nie jest dużo i niewielki błąd w szacowaniu ryzyka banku może już spowodować nierentowność tej działalności.

Ale płace rosną wolniej!

Uściślijmy jeszcze pojęcie inflacji: czy oznacza ona wyłącznie wzrost cen? Nie! Razem z cenami rosną również płace. Nie spotkałem jeszcze nikogo, kto by tego nie zauważył. Większość ludzi prezentuje jednak pogląd, że w Polsce, niestety, płace za cenami nie na­dążają. A jak jest naprawdę? Sięgnijmy do statystyk z ostatnich lat.

W 1993 roku ceny towarów i usług konsumpcyjnych wzrosły o 35,3%, w 1994 o 32,2%, a w 1995 roku o 27,8%. Czy zarobki w tych latach nadążały za inflacją?

Średnia płaca w gospodarce narodowej wynosiła w 1992 roku 2,9 min zł, w 1993 – 4 min zł, w 1994 – 5,3 min zł, w 1995 – 7 min starych zł. Zatem wzrost zarobków przeciętnego Polaka wyniósł w 1993 roku 36,1% (minimalnie powyżej wzrostu cen), w 1994 za­robki wzrosły o 33,4% (ok. 1% więcej niż inflacja), a w ubiegłym roku przeciętne płace wzrosły o 32%, czyli o 4% więcej niż ceny. Jeżeli nie wystąpią jakieś zakłócenia zewnętrzne – niewielki realny wzrost za­robków powinien utrzymać się w Polsce w kolejnych latach.

Oczywiście, że statystyka jest tylko statystyką i zarob­ki jednym wzrosną szybciej, innym realnie zmaleją. Są pesymiści, którzy utrzymują, że ich zarobki z roku na rok rosną o 5% wolniej niż ceny, i twierdzą, że ten­dencja ta utrzyma się w następnych latach. Często po prostu sami nie do końca rozumieją, co takie założe­nie oznacza w praktyce. Szanowni Państwo Pesymiści, jeśli zechcecie przeliczyć wasz pięcioprocentowy przewidywany spadek siły nabywczej własnych pie­niędzy, to okaże się, że tym samym zakładacie, że za 10 lat będziecie realnie zarabiać jedną trzecią tego, co dziś!

Tym, którzy nadal przewidują tak drastyczny spadek swojej stopy życiowej, oczywiście odradzam zaciąga­nie większych kredytów, a pozostałych zapraszam do przeczytania dalszej części artykułu.

Tajemnica spłacalności

Przyjmijmy niezbyt optymistyczne założenie, że pła­ce realne w nadchodzących latach się nie zwiększą, czyli że z roku na rok będą rosły o tyle procent, ile wyniesie inflacja. Załóżmy też, że inflacja pozostanie na poziomie 20% w nadchodzących latach, a stopy procentowe utrzymają się na dzisiejszym poziomie. Rodzina Optymickich, której miesięczne dochody wy­noszą 2,5 tys. złotych, na dokończenie inwestycji po­trzebuje kredytu hipotecznego w wysokości 50 tys. złotych. Bank udziela kredytu oprocentowanego na 26% rocznie i akceptuje spłaty w wysokości 23% przy­chodów brutto (przyjmijmy dla uproszczenia spłaty na koniec każdego roku). Odsetki za pierwszy rok wyniosą 26% kapitału w wysości 50 tys. zł, czyli 13 tys. złotych. Optymiccy przeznaczają na spłaty 23% swoich zarobków – czyli 6,9 tys. zł. Niespłacone odsetki w wysokości 6,1 tys. zł powiększają kapitał pozostały do spłaty.

W tym momencie wiele osób kończy analizę, a potem wszystkie wolne chwile poświęca opowiadaniu znajo­mym, jak to banki oszukują porządnych obywateli, udzielając kredytów, których nie da się nigdy spłacić. Wszelkie ideologie tłumaczące to zjawisko są dozwo­lone i zależą wyłącznie od osobistych poglądów prele­genta.

Niestety, aby posiąść „tajemnicę spłacalności” – nale­ży zrozumieć, że wysokie nominalne oprocentowanie kredytów wynika z inflacji, a inflacja to nie tylko no­minalny wzrost cen, ale także płac! Załóżmy, że przez najbliższych kilkanaście lat stopa życiowa Optymic­kich się nie zmieni (ich nominalne zarobki będą rosły proporcjonalnie do wzrostu cen). Sprawdźmy teraz, ile razy większa od miesięcznych zarobków była kwo­ta zaciągniętego kredytu, i jak ta relacja wygląda po roku spłat.

Otóż zaciągnięty kredyt stanowił 20-krotność mie­sięcznych zarobków rodziny. Po roku, po pozornym powiększeniu kapitału o niespłacone odsetki, kapitał pozostały do spłaty stanowi mniej niż 19-krotność miesięcznych poborów Optymickich. To oznacza, że pomimo nominalnego powiększenia kwoty kapitału – realnie kredyt został częściowo spła­cony. Jeśli widzimy, że po roku kwota pozostała do spłaty wyraźnie maleje w stosunku do zarobków, to już wiemy, że kredyt będzie spłacony. W naszym kon­kretnym przykładzie po ok. 12 latach. Gdybyśmy zało­żyli spłaty miesięczne, a nie roczne, kredyt zostałby spłacony o ponad rok wcześniej.

A może ubezpieczyć kredyt

Na zakończenie muszę powtórzyć, że na spłatę nie dotowanego kredytu hipotecznego stać jedynie ro­dziny zarabiające wyraźnie więcej niż „średnia kra­jowa” i posiadające znaczący „wkład własny”. Cóż, dochód narodowy mamy jaki mamy, kilkakrotnie mniejszy niż na Zachodzie, a ceny metra kwadratowe­go domu czy mieszkania są zachodnim bliskie. Jeśli po przeczytaniu powyższego tekstu ktoś stwier­dzi, że dziś stać go na spłaty, ale boi się wypadków lo­sowych i narażenia rodziny na podwójne kłopoty (np. utrata zdrowia i pracy przez głównego żywiciela przy nie spłaconym domu) – powinien ubezpieczyć kredyt! Nie kosztuje to bardzo dużo, a daje poczucie bezpie­czeństwa całej rodzinie. Warto poszukać banku, który oferuje kompleksową usługę.