Wiele małych firm potrafi zbudować dom na zlecenie klienta. Jednakże tylko nieliczne potrafią przekształcić się w prawdziwie deweloperskie. Jedną z przeszkód na drodze rozwoju firm budowlanych jest nieumiejętność pozyskania środków na budowę. Poznanie punktu widzenia banku może nie tylko ułatwić inwestorowi pozyskanie kredytu budowlanego, ale również poprawić organizację procesu inwestycyjnego.
Bank pomimo swojej biurokratycznej struktury nie jest instytucją o charakterze urzędu. Oznacza to, że decyzja podejmowana przez bank nie ma charakteru automatycznego -jest rezultatem zarówno procesu decyzyjnego wewnątrz banku, jak i negocjacji z klientem.
Dla inwestora podstawowym kryterium sensowności danej inwestycji jest to, czy i jaki zysk może ona przynieść. Punkt widzenia banku jest nieco odmienny. Inwestor w banku musi umieć odpowiedzieć na pytanie: w jaki sposób zostanie spłacony kredyt budowlany i jakie jest ryzyko, że tak się nie stanie.
Zabezpieczenie, jakie daje inwestor na wypadek niespłacenia kredytu, jest dla banku bardzo istotne. Należy jednak pamiętać, że banki niechętnie posuwają się do przejmowania nieruchomości lub majątku przedsiębiorstw, gdyż jest to bardzo kłopotliwe i kosztowne.
Popyt na mieszkania
Źródłem funduszy potrzebnych na spłatę kredytu ma być finansowana inwestycja. Inwestor musi wykazać, że istnieje popyt na przewidziane do realizacji jednostki mieszkalne, pomieszczenia handlowo-usługowe oraz garaże planowane w obrębie danej inwestycji. Przez popyt należy tu rozumieć odpowiednią liczbę klientów, którzy mają udokumentowane zasoby finansowe i wolę nabycia budowanych jednostek. Wymóg przeprowadzenia analizy rynku dotyczy zarówno firm prywatnych, jak i spółdzielni. Coraz częściej bowiem niewielkie spółdzielnie planują inwestycje, w ramach których mieszkania mają być sprzedane na wolnym rynku, a nie tylko wśród jej członków.
Skoro kredyt budowlany musi zostać spłacony z funduszy uzyskanych ze sprzedaży poszczególnych jednostek, inwestor musi wykazać, że wszystkie wybudowane za kredyt lokale zostaną sprzedane w planowanym terminie.
Z reguły wniosek kredytowy składany jest wówczas, gdy akcja marketingowa danej inwestycji jest już poważnie zaawansowana, zaś liczba przedsprzedanych mieszkań bliska lub przekraczająca wymagane minimum 60%. Dla banku ważne są informacje, jak przebiegała dotychczasowa sprzedaż, ile mieszkań sprzedawano w poszczególnych miesiącach, ilu było zainteresowanych, którzy zrezygnowali po uzyskaniu wstępnych informacji, czy i ilu było takich, którzy wycofali się z przedsięwzięcia już po podpisaniu umowy. Ważne jest także to, czy sprzedaż zwiększała się po ogłoszeniach w prasie lub radiu i jakie inne formy reklamy i promocji prowadził inwestor lub ktoś inny w jego imieniu (wyspecjalizowane agencje pośrednictwa).
Pomocne jest także porównanie popytu na podobne inwestycje realizowane lub zrealizowane w niedawnym czasie w podobnej lokalizacji. Ma tu znaczenie nie tylko cena metra kwadratowego mieszkania, ale także standard wykończenia, technologia budowy, dodatkowe udogodnienia (np. wbudowane garaże, dźwigi), charakter zabudowy (np. zamknięty charakter osiedla zwiększający poczucie bezpieczeństwa, balkony, tarasy i loggie), a zwłaszcza lokalizacja (brak hałasu i zanieczyszczeń, bezpieczeństwo, wygodny dojazd). Kompleksową analizę tych elementów zawiera zazwyczaj wycena nieruchomości wykonana przez rzeczoznawcę.
Wymóg przedsprzedaży
Wymóg osiągnięcia poziomu 60% przedsprzedanych mieszkań otwiera inwestorom możliwość wybudowania około 40% mieszkań z kredytu budowlanego. Teoretycznie jest to atrakcyjna możliwość oddania na rynek wybudowanych, wykończonych lub prawie wykończonych mieszkań, które mogą być sprzedane za cenę wyższą niż ta, którą można uzyskać przy umowie przedsprzedaży i ratalnych wpłatach. Oferta ta adresowana jest przede wszystkim do firm prywatnych, które oprócz samej nieruchomości mogą przedstawić dodatkowe zabezpieczenie kredytu.
Natomiast od spółdzielni lub innych organizacji z zamkniętą liczbą członków (np. spółka prawa handlowego) bank może zażądać udokumentowania, że znajdą one nabywców na znacznie więcej niż 60% mieszkań. Może tak się zdarzyć, jeśli istnieją uzasadnione wątpliwości co do popytu na budowane mieszkania, ponieważ ich cena przekracza średnią cenę podobnych mieszkań w danej okolicy, lokalizacja obiektu jest mało atrakcyjna, spółdzielnia ma mniej członków, niż buduje mieszkań, inwestycja realizowana jest w nietypowej technologii bądź według niekonwencjonalnego projektu architektonicznego.
Dla banku istotne jest także to, jak sformułowana została umowa z nabywcami:
- na jakich warunkach klient może wycofać się z umowy i uzyskać zwrot zainwestowanych środków?
- czy i w jaki sposób środki te będą waloryzowane?
- czy inwestor ma możliwość wstrzymania wypłaty środków do czasu znalezienia kolejnego nabywcy na dane mieszkanie?
- czy istnieje analogia pomiędzy umowami z nabywcami a umową (umowami) z wykonawcą (np. jeśli umowa z wykonawcą zawiera klauzulę określającą sposób zwiększania wynagrodzenia wykonawcy, to czy umowy z nabywcami przewidują możliwość wzrostu ceny mieszkań w proporcjonalny sposób)?
Ponadto ewentualne kary umowne, naliczane wykonawcy przez inwestora, muszą wystarczyć na pokrycie ewentualnych kar umownych płaconych poszczególnym klientom.
Nabywcy mieszkań
Następnym istotnym problemem, z którym spotka się inwestor w kontaktach z bankiem, jest kwestia wypłacalności lub wiarygodności finansowej nabywców, zarówno kupujących w całości za gotówkę, jak i pragnących skorzystać z kredytu hipotecznego. Jeśli nabywca deklaruje gotowość wpłacenia całej kwoty gotówką, wiarygodność można udokumentować regularnym (bądź zgodnym z harmonogramem) dokonywaniem przez niego wpłat – np. do wysokości 50% kosztów budowy – oraz informacją o jego bieżących zarobkach.
Jeśli nabywca chce skorzystać z kredytu hipotecznego, bank będzie wymagał przedłożenia kompletnej dokumentacji o jego dochodach i sytuacji rodzinnej oraz o ewentualnym zadłużeniu. Rozumowanie banku jest zwykle następujące:
+ łączny udokumentowany dochód rodziny
liczba osób w rodzinie x wskaźnik miesięcznych kosztów utrzymania jednej osoby w danym regionie stałe koszty, np. opłaty za mieszkanie
= nadwyżka, jaką rodzina może przeznaczyć na obsługę kredytu.
Wskaźnik wielokrotności dochodu rodziny (25-27 razy) może jedynie orientacyjnie określać wielkość kredytu, jaki bank zaoferuje nabywcy. Inwestor musi mieć świadomość, że kredyt hipoteczny jest rezultatem indywidualnej umowy z konkretną osobą. Nabywcy mieszkań o identycznych zarobkach mogą uzyskać różnej wysokości kredyt, ale może się zdarzyć, że jednej z nich bank odmówi kredytu.
W dotychczasowej historii programu funduszu hipotecznego kwestia wypłacalności i wiarygodności nabywców często była przyczyną opóźnień w procesie akceptacji wniosku kredytowego inwestora: niektórzy nabywcy ubiegający się o kredyt hipoteczny nie dostawali go, a innym bank oferował kredyt niższy, niż oczekiwali. W takiej sytuacji część nabywców, nie mogąc sprostać wymaganiom, rezygnowała z kupna, inwestor zaś musiał poszukiwać nowych chętnych na mieszkania. W korzystniejszej sytuacji byli wówczas ci inwestorzy, którzy dysponowali czymś w rodzaju listy oczekujących, tzn. kolejki chętnych do zastąpienia osób rezygnujących z mieszkań. Było to jednak możliwe tylko w wypadku najbardziej atrakcyjnych inwestycji.
Typowym problemem inwestorów byli nabywcy, którzy mieli trudności z udokumentowaniem regularnych, wysokich przychodów, pomimo zewnętrznych przejawów zamożności. Dotyczyło to zwykle osób prowadzących działalność gospodarczą na własny rachunek, deklarujących w rocznych zeznaniach podatkowych minimalne zyski lub straty. Takim klientom można odpowiedzieć tylko: ten program nie jest przeznaczony dla osób unikających płacenia podatków, bowiem angażuje on środki budżetowe pochodzące od podatników i adresowany jest do tych, którzy nie ukrywając swoich dochodów, pragną przeznaczyć je na poprawę swoich warunków mieszkaniowych.
Zabezpieczenie kredytu
Bank nie tylko sprawdza, czy realizacja inwestycji według przyjętych założeń jest możliwa i racjonalna, ale wymaga także zabezpieczenia kredytu przez dokonanie wpisu w księdze wieczystej działki, na której realizowana jest inwestycja. Stąd podstawową sprawą przed zakupem gruntu przez inwestora jest sprawdzenie, czy dana nieruchomość ma założoną księgę wieczystą i czy nie jest ona obciążona innym zadłużeniem.
Często inwestor zamierza zrealizować na danej nieruchomości dużą inwestycję w kilku etapach, finansowanych na podstawie odrębnych umów kredytowych. W takich wypadkach wskazane jest podzielenie nieruchomości na części, tak aby każdy etap był zlokalizowany na gruncie posiadającym odrębną księgę wieczystą. Może to w przyszłości ułatwić zaciąganie kredytów w różnych bankach. Warto też pamiętać, że banki ostrożnie podchodzą do większych przedsięwzięć, a więc racjonalne etapowanie inwestycji może ułatwić uzyskanie kredytu nawet wówczas, gdy inwestor jest przekonany, że o kredyt na kolejne etapy będzie starał się w tym samym banku.
Zabezpieczeniem kredytu wypłacanego w transzach jest nie tylko sama działka, ale także budowane na niej obiekty. Jeszcze przed podpisaniem umowy o kredyt bank wymarł ga ekspertyzy niezależnego rzeczoznawcy do spraw wyceny nieruchomości, określającej wartość rynkową planowanego budynku oraz jego poszczególnych elementów. Wycena ta nie ma być powtórzeniem kosztorysu, wręcz przeciwnie – powinna opierać się na analizie aktualnej i przewidywanej sytuacji na rynku nieruchomości w danej miejscowości. Może się okazać, że suma nakładów przeznaczonych na daną inwestycję przekroczy oszacowaną przez M rzeczoznawcę jej wartość rynkową. W takim wypadku B bank, aby zapewnić właściwe zabezpieczenie dla swojej pożyczki, zażąda od inwestora zwiększenia udziału własnego B powyżej poziomu 25% łącznych kosztów inwestycji.
Wiarygodność inwestora
Sit Kolejnym kryterium oceny inwestora jest jego wiarygodność – zarówno finansowa, jak i profesjonalna. Inwestor musi przedstawić dotychczasową historię kredytową swojej firmy. Jeśli firma kredytów jeszcze nie zaciągała, istotne jest doświadczenie zawodowe osób nią kierujących i dokonania firmy w dziedzinie objętej finansowaniem. Doświadczenie zawodowe najlepiej udokumentować listą podobnych przedsięwzięć zrealizowanych bądź przez firmę ubiegającą się o finansowanie, bądź przez inne firmy, w których dotychczas zatrudnieni byli właściciele lub osoby kierujące firmą. Bardzo pomocna będzie lista firm i osób, które mogą udzielić referencji.
Jak bank pracuje nad wnioskiem
Najpierw wniosek trafia do inspektora, który został przeszkolony w zakresie udzielania kredytów z Funduszu Hipotecznego. Po wstępnej ocenie inspektor powinien sformułować zastrzeżenia, pytania i listę dodatkowych dokumentów, które niezbędne będą do pełnej oceny wniosku. Po uzupełnieniu tych danych inwestycja zwykle analizowana jest przez specjalistę z zakresu budownictwa, a po pozytywnej opinii trafia na posiedzenie komitetu kredytowego. W dużych bankach wnioski są akceptowane jeszcze na szczeblu regionu. Wreszcie wniosek trafia do Bud-Banku, gdzie procedura przeglądu inwestycji jest podobna do stosowanej w bankach uczestniczących.
Jak widać, procedura akceptacji wniosku kredytowego jest dość złożona i w związku z tym czasochłonna. W interesie inwestora leży, by jak najszybciej skontaktował się z bankiem i możliwie wcześnie złożył wniosek kredytowy. Zdecydowanie odradzać należy wyczekiwanie ze złożeniem wniosku kredytowego do momentu, gdy w kasie firmy zabraknie pieniędzy, a wykonawca zacznie grozić inwestorowi karami umownymi.
Banki, które obecnie uczestniczą w programie, są różne: albo bardzo duże, z wielostopniowym procesem podejmowania decyzji, albo niewielkie, które wprawdzie mogą podjąć decyzję w krótszym czasie, ale z racji niewielkiego kapitału udzielają relatywnie niewielkich kredytów. Poszczególne banki z oczywistych względów są zainteresowane określonymi regionami i miastami, mogą także mieć swoje preferencje co do typu inwestora (prywatny, spółdzielczy) albo charakteru i wielkości inwestycji.
Rozważając ewentualność nawiązania współpracy z bankiem, trzeba wziąć pod uwagę, że w miarę spadku stóp procentowych liczba chętnych do skorzystania z kredytu znacznie wzrośnie. Wówczas banki będą preferowały te firmy, z którymi już współpracowały i które spłaciły swoje zadłużenie w terminie przewidzianym umową. Warto już dziś pomyśleć o budowaniu historii kredytowej firmy, zaczynając nawet od stosunkowo niewielkiego udziału kredytu w finansowaniu przedsięwzięcia.