Trudny i kosztowny zabieg przesunięcia budowli, dokonany dla uwolnienia atrakcyjnej parceli w Jerozolimie, okazał się nadzwyczaj opłacalny Gdy ruch budowlany ożyje, takie sytuacje zaczną się zdarzać i u nas.
Znaczenie i wartość terenów budowlanych w miastach, a zwłaszcza terenów znajdujących się w pobliżu ich centrów, są już od dawna doceniane. W gospodarce rynkowej wzrost zainteresowania takimi terenami automatycznie podnosi ich cenę. Zagęszczanie się zabudowy centrów dużych miast i dążenie do efektywnego wykorzystania dosłownie każdego wolnego skrawka ziemi jest zjawiskiem powszechnym. Jeśli zabudowany dawniej teren staje się atrakcyjny dla nowych inwestorów, usuwa się starą, nie przynoszącą zysków zabudowę i uwalnia parcelę pod budownictwo nowoczesne, mogące przynieść odpowiednio wysokie profity. Takie działania w krajach rozwiniętych są dzisiaj często spotykane. Nierzadkie są sytuacje, jak na przykład w Hong Kongu, gdzie – aby dać miejsce budynkom nowym i przynoszącym wyższe dochody – usuwa się budowle już po 10-15 latach eksploatacji. Czasem jednak takiej operacji nie można z różnych przyczyn wykonać. Wtedy szuka się rozwiązań niekonwencjonalnych.
W 1989 roku z protekcji „Muratora” podjąłem się przeprowadzenia operacji przesunięcia zabytkowego budynku, położonego prawie w centrum miasta, niemal vis a vis fortecznych murów okalających od zachodu starą Jerozolimę, rozłożoną na historycznym wzgórzu Moriah. Parcela, położona w atrakcyjnej dzielnicy Emeq Refaim, przy ul. Rachel Imenu 24, zabudowana była przez jeden obiekt położony centralnie na jej środku.
Potencjalny kupiec parceli potrzebował dużej jej części pod nową zabudowę (na apartamenty do sprzedaży lub wynajęcia). Ale na rozbiórkę budynku władze budowlane Jerozolimy nie wyraziły zgody, przyzwoliły natomiast na przesunięcie obiektu w kierunku ulicy, do której przylegała parcela. Określiły przy tym minimalną odległość ściany frontowej budynku po przesunięciu od granicy działki na 12,45 m. Tylko taras z opartą na nim atrakcyjną kolumnadą mógł znajdować się bliżej.
Spełnienie tego warunku pozwalało na przesunięcie budynku jedynie o 16 metrów, ale i ta odległość powodowała uwolnienie co najmniej połowy parceli – około 1000 m2. Położenie parceli na łagodnym stoku w kierunku przesuwu sprawiało, że po przesunięciu część frontowa budynku znalazłby się około 2,5 m ponad terenem. Powstały więc warunki zachęcające do wykorzystania przestrzeni pod budynkiem na dodatkową kondygnację.
Historia budynku
Budynek wzniesiony na przełomie XIX i XX wieku jest przykładem starej architektury arabskiej. W burzliwych dziejach współczesnej historii Palestyny, a później Izraela, miał różnorodne przeznaczenie. Jak zdołałem się dowiedzieć, krótko służył swojemu pierwszemu właścicielowi, bo już około 1920 roku został sprzedany i pełnił od tego czasu różne funkcje publiczne. Ze względu na swe położenie wykorzystywany był głównie jako siedziba poselstw i ambasad. Do dzisiaj na przeciwległym narożniku ulicy znajduje się siedziba konsulatu greckiego.
W późniejszym okresie, po utwierdzeniu przez Izrael swej państwowości i objęciu w administrację Jerozolimy, z powodu dotkliwego braku mieszkań w budynku zasiedlono kilka rodzin wojskowych. Na takie jego wykorzystanie pozwalało – właściwe dla domów arabskich – funkcjonalne rozwiązanie wnętrza: z układem korytarzowym, czyli z centralnie położonym hallem i z pomieszczeniami usytuowanymi po obu jego stronach. Z jednej znajdowały się pomieszczenia kuchenne, sanitarne, klatka schodowa prowadząca na dach i do piwnicy oraz pokój, a raczej salon wypoczynkowy umiejscowiony w pobliżu wejścia na rozległy taras. Po drugiej stronie były usytuowane trzy sypialnie, z wyjściem – z jednej z nich – na balkon przykryty ozdobną arkadą. Tak więc w budynku było co najmniej 5 pomieszczeń, w których z konieczności ulokowano 5 rodzin.
Stan ten trwał do chwili ustabilizowania się państwa
Izrael, kiedy to powstały warunki przeniesienia się mieszkańców do innych, stałych mieszkań. Od tego czasu budynek pustoszał i nikt nie zamierzał go zagospodarować. Popadł częściowo w ruinę i w tym stanie, dopiero w 1988 roku znalazł nabywcę – mojego przyszłego inwestora. Jak już wspomniałem, pierwotnie inwestor zamierzał budynek rozebrać. Dzisiaj, po przesunięciu i modernizacji, budynek ten jest nie tylko atrakcją jerozolimską, ale i niewątpliwie ozdobą tego fragmentu miasta.
Inicjatorem całej sprawy byt pan Simcha Rotem, urodzony i wychowany w Polsce. W czasie okupacji hitlerowskiej – członek ŹOB (Żydowskiej Organizacji Bojowej), pseudonim „Kazik”. Bohater powstania w getcie warszawskim w 1943 roku oraz uczestnik Powstania Warszawskiego w 1944 roku. Do Izraela wyjechał w 1947 roku i brat udział w wojnie o jego wyzwolenie oraz później – w słynnej wojnie sześciodniowej. Autor wydanej w 1993 roku przez Wydawnictwo Naukowe PWN książki pt. Wspomnienia bojowca ŻOB. Inwestorem bezpośrednim byt jego syn Eyal Rotem, właściciel przedsiębiorstwa budowlanego w Jerozolimie.
Bilans ekonomiczny
Podczas pierwszych rozmów z przyszłym inwestorem w lutym 1989 roku wyrażałem wątpliwość, czy przedsięwzięcie się opłaci. Przesuwanie budowli jest z reguły operacją kosztowną i obarczoną dużym ryzykiem technicznym. Szacowałem je na minimum 80% kosztów wybudowania takiego obiektu od nowa. Jednak mój inwestor upierał się przy przesunięciu.
Trudno mi tu autorytatywnie orzec, jaki był rachunek ekonomiczny tej operacji. Z jednej strony inwestor nie wtajemniczał mnie – ze zrozumiałych powodów – w finansowe aspekty swojego działania, z drugiej zaś – byłem zbyt zajęty problematyką techniczno-konstrukcyjną, aby dociekać szczegółów rozliczeń finansowych. Pod koniec modernizacji konstrukcyjnej przesuniętego obiektu w roku 1990 zacząłem się orientować w całości bilansu ekonomicznego. Był moim zdaniem imponujący.
Nie biorąc oczywiście odpowiedzialności za ścisłość liczb mogę powiedzieć, że wyłożona na kupno parceli (wraz z budynkiem) kwota około 1 min 600 tys. USD (jest to cena podana przez prasę) wydaje się bardzo prawdopodobna. Parcela ma powierzchnię niewiele ponad 2000 m2, tak więc cena metra kwadratowego wynosiła około 80 USD (obecnie w Warszawie cena niektórych parceli w Śródmieściu kształtuje się na podobnym lub wyższym poziomie). Jeżeli dodamy do tego koszty przesunięcia budynku, które nie przekroczyły jak sądzę 400 tys. USD, oraz koszty modernizacji – nie więcej niż 300 tys. USD, wartość poniesionych nakładów wyniesie 2 min 300 tys. USD. Za tę kwotę inwestor został właścicielem zmodernizowanego, wyjątkowo atrakcyjnego obiektu, o powiększonej niemal dwukrotnie (w porównaniu ze stanem pierwotnym) powierzchni użytkowej, oraz wolnej parceli o powierzchni około 1000 m2. Według mojej oceny wartość nowej nieruchomości znacznie przekroczyła wydatki.
Przesunięty i zmodernizowany dom wraz z otaczającym terenem sprzedano przed końcem robót za kwotę zapewne nie mniejszą niż 2 min USD, a wartość pozostałej części parceli w tym czasie wzrosła do minimum 1 min USD (czyli 100 USD/m2). W tym orientacyjnym rachunku cała operacja w ciągu niecałych dwóch lat realizacji przedsięwzięcia przyniosła korzyści na poziomie bliskim 700 tys. USD. Oczywiście, nie licząc dalszych korzyści wynikających z posiadania placu, na którym można wznieść obiekt o minimum 14 apartamentach wartości 500 tys. USD każdy, czyli obiekt o cenie sprzedaży nie mniejszej niż 7 min USD.
Przedstawiony rachunek ma charakter symulacyjny, ale jest logiczny i, co najważniejsze, sprawdzalny w sferze ogólnych znanych nam wartości, a więc bardzo bliski prawdy. Nie chodzi zresztą o to, aby przekonać Czytelnika co do ścisłości tych liczb i wyników obliczeń ekonomicznych. Chodzi o udowodnienie, iż rzadko stosowana u nas, nietypowa metoda budowlana przesuwania obiektów może mieć swój ekonomiczny sens i uzasadnienie. W największym stopniu decyduje tu oczywiście efektywność przyjętej metody techniczno-konstrukcyjnej i technologicznej przesuwania oraz sprawność przeprowadzenia operacji.
Konstrukcja budynku
W porównaniu z naszym współczesnym budownictwem jest nietypowa. Nośne ściany budynku to betonowy monolit o strukturze porowatej. Ściany zewnętrzne obłożone są masywnymi blokami kamiennymi. Należy się domyślać, że ta okładzina kamienna była podczas budowy jednocześnie „deskowaniem” zewnętrznym. Grubość ścian nośnych wynosi od 60 do 90 cm, ściany wewnętrzne mają grubość nie więcej niż 40 cm. Na ścianach tych oparty jest strop nad piwnicami oraz stropodach nad budynkiem.
Oba stropy są żelbetowe. Szczegółowego rozmieszczenia zbrojenia nie udało się rozpoznać. Wytrzymałość tych stropów, a zwłaszcza stropodachu należy uznać za wysoką. Nigdzie bowiem w ich konstrukcji nie występowały rysy ani nawet włosowate pęknięcia, mimo że w późniejszej fazie budowy usuwałem spod nich ściany podpierające, które wymieniałem na podciągi oparte na słupach. Brak dokładnej znajomości konstrukcji i wytrzymałości stropodachu był powodem, iż pierwotnie zamierzaliśmy go przed przesunięciem budynku rozebrać. Jednak odstąpiłem od tego zamiaru i, jak się okazało, słusznie, gdyż podczas przesuwania stanowił on górną przeponę usztywniającą i zespalającą cały obiekt.
Warto przy tej okazji dodać, że stropodach skonstruowany ze spadkiem do środka budynku, pokryty papą i otoczony szczelną attyką wysokości około 80 cm służył za zbiornik, a raczej łapacz wody z rzadko padających tu deszczów. Rurami spustowymi sprowadzana była ona do głębokiego (około 6 m) zbiornika ulokowanego w piwnicy. Tak cenną w tym rejonie wodę deszczową wykorzystywano w gospodarstwie domowym oraz do pielęgnacji ogrodu.
Projekt i realizacja przedsięwzięcia
Przygotowania projektu przesunięcia podjął się mój przyjaciel, wybitny konstruktor mostów – Witold Witkowski, ja zaś miałem zorganizować i wykonać całe przedsięwzięcie. Efektem jednego czy dwóch wyjazdów rekonesansowych było znakomite swej istocie technicznej rozwiązanie projektowe: przez swą prostotę pozwoliło ono minimalizować koszty operacji.
Oryginalność rozwiązania polegała na tym, aby cały obiekt postawić na opartym na łożyskach i torach suwnych ruszcie stalowym i wraz z tym rusztem wyprzeć go do góry. Dopiero tak wstępnie naprężony budynek odciąć od ścian fundamentowych, uwalniając tym samym całą masę budynku do swobodnego przesunięcia. Sam przesuw miał się odbyć metodą ślizgową po teflonie. Metoda ta zapewniała, a nawet gwarantowała, że wsparty na ruszcie obiekt nie popęka podczas operacji przesuwu. Był to w końcu najważniejszy element – bezpieczeństwo pracy i budowli. Przyjęta metoda okazała się pewna i niezawodna.
Podczas opracowywania projektu zorganizowałem 10-osobową ekipę wykonawców – pięciu specjalistów robót żelbetowych (zbrojarzy, cieśli, betoniarzy) i pięciu monterów konstrukcji stalowych. Nie było to łatwe, bowiem oprócz przygotowania zawodowego musiało cechować tych ludzi wysokie poczucie odpowiedzialności oraz umiejętność dostosowania się do nieznanych warunków pracy i uciążliwego klimatu.
W założeniach organizacyjnych przyjęliśmy 10-godzinny dzień pracy przez cztery dni w tygodniu oraz 8-godzinny przez dwa dni w tygodniu. Założenie było trafne, bowiem zawierało co najmniej tydzień rezerwy, która w końcowej fazie robót bardzo nam się przydała.
Prace przygotowawcze rozpoczęliśmy w połowie września, a przesunięcie budynku przeprowadziliśmy w końcu grudnia – zatem cała operacja trwała ponad trzy miesiące.
Poszczególne fazy prac budowlanych przedstawiam na sąsiednich stronach.
ETAP PIERWSZY
Odsłonięcie ścian fundamentowych i określenie miejsca (linii) odcięcia budynku od fundamentów.
Odsłonięcie ścian fundamentowych, choć proste w realizacji okazało się niezmiernie pracochłonne. Powodem był rodzaj występującego w podłożu trudno urabialnego gruntu (rumosz skalny wymieszany z gliną). Odspajanie tego typu gruntu odbywa się za pomocą motyk, a urobek nabiera się do specjalnych płóciennych koszy. Metoda ta była obca naszym pracownikom i nie dawała takich efektów wydajności, jaką osiągali przyzwyczajeni do niej robotnicy izraelscy i arabscy. W pracach tych wspomagała nas minikoparka, którą zręczny operator musiał wprowadzać nawet do wnętrza budynku i jego piwnic. Z robotami tymi borykaliśmy się jeszcze w listopadzie.
ETAP DRUGI
Wybudowanie torów suwnych: częściowo na gruncie – w postaci zbrojonych ław betonowych, a częściowo na słupach – w postaci gęsto zbrojonych belek żelbetowych.
Ze względu na częściowe usytuowanie pod budynkiem oraz na wymaganą dokładność wykonania wiele wysiłku kosztowała nas budowa ośmiu torów suwnych długości 34 m każdy. Konstrukcja torów składała się z trzech części:
- umieszczonej pod budynkiem, której skonstruowanie wymagało pracy w miejscach szczególnie trudno dostępnych – niejednokrotnie w pozycji leżącej,
- wspartej na słupach części zewnętrznej, usytuowanej w miejscu przyszłego położenia budynku,
- konstrukcji powierzchni suwnej, jaką należało wykonać bardzo precyzyjnie z betonu dużej wytrzymałości (wymagana tolerancja gładkości i poziomu powierzchni wszystkich torów wynosiła 1 mm!).
Na powierzchni suwnej tych torów oparte miały być – za pośrednictwem specjalnych stalowych łożysk – końce belek stalowego rusztu.
ETAP TRZECI
Wykonanie i zmontowanie pod całym budynkiem rusztu stalowego oraz oparcie go na łożyskach i torach suwnych. Ruszt tworzyła konstrukcja zmontowana ze stalowych belek dwuteowych 1200 składająca się:
- z belek usytuowanych w poprzek przesuwanych ścian zewnętrznych i wewnętrznych,
- z konstrukcji wsporczej nadbudowanej na belkach w miejscach slupów i arkad tarasu, balkonu i balustrad,
- z podłużnie i stężeń usztywniających całą konstrukcję. Wybór takiego rozwiązania okazał się niezwykle trafny, gdyż ani podczas operacji przesuwu, ani po jej zakończeniu nie wystąpiły w konstrukcji budynku żadne rysy czy pęknięcia.
ETAP CZWARTY
Ułożenie na powierzchni suwnej torów pasów teflonu (materiału dużej wytrzymałości na ściskanie i małym współczynniku tarcia), po których ślizgowo przesuwały się łożyska niosące ruszt stalowy, a na nim budynek.
Stalowe łożyska, obłożone polerowaną blachą nierdzewną, mocowane były do belek rusztu śrubami, które posłużyły jednocześnie do wyparcia (uniesienia) budynku. Belki rusztu podpierały bezpośrednio ściany przesuwanego budynku, a dobre przenoszenie obciążeń zapewniały nadlewki betonowe wykonane pomiędzy wierzchem belek a sklepieniami otworów wykutych w ścianach.
ETAP PIĄTY
Wykonanie i zmontowanie konstrukcji do oparcia urządzeń uciągowych.
W projekcie urządzeniami uciągowymi były cztery prasy stosowane do naciągania cięgien w belkach lub płytach stropowych z betonu sprężonego. Zamocowane one zostały osobno pomiędzy każdą parą torów za pomocą odpowiednich zaczepów, zapewniając w ten sposób właściwe przenoszenie sił z urządzeń uciągowych na cały ruszt nośny.
ETAP SZÓSTY
Przygotowanie w nowym położeniu budynku żelbetowej płyty dennej i fundamentów pod konstrukcje nośne tak, aby po uwolnieniu obiektu z torów suwnych budynek mógł spocząć na nowej konstrukcji fundamentowej.
Na początku grudnia, po wykonaniu wstępnych prac przygotowawczych, budynek był gotowy do ostatniego etapu robót – przesunięcia. Na ten etap składały się dwie operacje:
a) Wstępne wyparcie budynku ku górze i uwolnienie go (odcięcie) od fundamentów.
Budynek wstępnie wyparto poprzez dokręcenie kluczami dynamometrycznymi z odpowiednią, obliczoną siłą, śrub łączących łożyska ze wspornikami rusztu. Podczas sprężania obserwowaliśmy już zjawisko oddzielania się w niektórych miejscach ścian budynku od fundamentów, potwierdzające unoszenie budynku na ruszcie nośnym. Operacja odcięcia od fundamentów wymagała rozkucia pod budynkiem warstwy grubych murów, których szerokość w niektórych miejscach dochodziła do 90 cm.
b) Wykonanie przesunięcia i ustabilizowanie budynku w nowym położeniu.
Operacja przesuwu, pomijając przerwę na poprawienie pozycji budynku w początkowej fazie, trwała blisko 10 godzin.
Ponieważ długość przesuwu wynosiła 16 m, a jeden cykl pracy pras uciągowych przesuwał budynek o 30 cm, na całość przesunięcia potrzeba było około 55-60 cykli. Jeden cykl, w ciągu którego należało przełożyć uchwyt ciągnący, obciąć zbędną część strun, przełożyć pasma teflonu i sprawdzić równomierność pracy łożysk, trwał około 10 minut.
Operacja przesunięcia została zakończona w dniu 22 grudnia 1989 r. o godzinie 22.00 na oczach wielu ciekawskich obserwatorów i ekipy izraelskiej telewizji. Ogrodzenie budowy było dosłownie oblepione przez mieszkańców Jerozolimy ciekawych tego wydarzenia. Wszystko działo się dwa dni przed Świętami Bożego Narodzenia, które mimo zachęcających uroczystości odbywających się corocznie w Betlejem pragnęliśmy wszyscy spędzić w gronie rodzinnym we własnych domach. Nastrój wśród załogi był więc podniosły i mimo zmęczenia – radosny.
Trudności i kłopoty
Nader skromne warunki socjalne i pracy na budowie doskwierały całej załodze (z wyjątkiem WC praktycznie nie było innych urządzeń sanitarnych i socjalnych). Wszystko to wynikało ze stałej potrzeby minimalizacji kosztów. Jeszcze bardziej dotkliwe były braki w wyposażeniu placu budowy i frontu robót. To zaś wynikało z różnego rozumienia słów „wyposażenie” i „zaopatrzenie”. Rzeczywiście w Izraelu jest wszystko – do najnowocześniejszego sprzętu budowlanego włącznie i można to uzyskać dosłownie z godziny na godzinę w dowolnej ilości, tyle że wszystko kosztuje. Każdy inwestor wystrzega się więc sytuacji, gdy urządzenia stoją na budowie bezużytecznie. Trudno takiemu rozumowaniu odmówić słuszności i warto się tego uczyć. Nasi pracownicy są jednak przyzwyczajeni, że sprzęt jest przez cały czas trzymany na budowie – potrzebnie czy niepotrzebnie, i nie biorą pod uwagę, że to przecież kosztuje.
Kłopotów przysparzali też wynajmowani przez inwestora robotnicy arabscy. Z powodu inicjowanych przez opozycyjne organizacje palestyńskie nie kończących się i zaskakujących strajków nie zachowywali oni ciągłości współpracy z nami. Zakłócało to pracę, powodowało opóźnienia i obciążało wysoko kwalifikowaną załogę czynnościami, których nie powinna była wykonywać.
Sprawą, która zagroziła w pewnej chwili całości przedsięwzięcia, był błąd w zakupie teflonu. Inwestor wprowadzony przez dostawcę w błąd i prawdopodobnie zachęcony niską ceną dostarczył tworzywo zastępcze o nazwie Akelon. Z pozoru przypominało ono teflon i nikt z nas nie podejrzewał, że materiał ten nie zda egzaminu. Postawionego na nim budynku nie można było poruszyć. Później okazało się, że materiał ten miał prawdopodobnie wszystkie właściwości teflonu z wyjątkiem jednej, dla nas najważniejszej – małego współczynnika tarcia.
Wszystko za nami
Nie muszę podkreślać, ile kosztowało nas myślenie nad bezpiecznym przesunięciem obiektu. Faktycznie za całość operacji technicznej odpowiadaliśmy wobec inwestora my dwaj: ja i projektant. Ze nie wspomnę już o odpowiedzialności wobec własnego środowiska inżynierskiego i miejscowego społeczeństwa.
Dzięki mediom sprawa przesunięcia budynku stała się głośna w całym Izraelu. Był to pierwszy wypadek przesunięcia obiektu w tym kraju. Z inicjatywy telewizji izraelskiej urządzono po zakończeniu robót modernizacyjnych zjazd wszystkich poprzednich użytkowników. Nie wiem, czy był tam pierwszy właściciel – raczej nie, ale wiem, że zaproszono ludzi z całego kraju. Wszyscy podziwiali nowe położenie i nowe rozwiązanie wnętrza budynku.
Prace związane z postawieniem budynku na stałym fundamencie, rozbiórką konstrukcji torów suwnych i modernizacją konstrukcyjną wykonaliśmy z tą samą ekipą już w roku następnym. Zgodnie z życzeniem inwestora usuwaliśmy wszystkie nośne ściany wewnętrzne na obu kondygnacjach, tak więc były to prace bardzo trudne technicznie. W niektórych sytuacjach roboty te były bardziej skomplikowane i odpowiedzialne, a także trudniejsze od poprzednio wykonywanych. Pomyślny przebieg całości prac został doceniony przez specjalną komisję, na której czele stał wybitny konstruktor inż. Cyrkowicz. On także składał mi gratulacje z okazji sprawnego przeprowadzenia tak trudnego – jego zdaniem – przedsięwzięcia konstrukcyjnego. Takie to były sprawy polskie w Jerozolimie tuż przed Świętami Bożego Narodzenia 1989 roku.