Ustawa z 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane (Dz.U. Nr 89, poz. 414) – określa następujące, powiązane ze sobą wymagania:

♦    roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę;

♦    do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołą­czyć m.in. projekt budowlany;

♦    przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ sprawdza, czy projekt został wyko­nany przez osobę posiadającą wymagane upraw­nienia budowlane;

♦    uprawnienia budowlane w specjalności architekto­nicznej do projektowania bez ograniczeń może uzyskać osoba, która posiada wyższe wykształce­nie architektoniczne i odpowiednią praktykę zawo­dową.

Powyższy zestaw wymagań Prawa budowlanego wska­zuje na to, że do rozpoczęcia budowy domu koniecz­ny jest projekt sporządzony przez architekta z uprawnieniami budowlanymi do projektowania.

■ Projekt indywidualny czy gotowy?

Wymagany przez prawo budowlane projekt można zamówić indywidualnie u architekta, można też ku­pić projekt gotowy – wykonany również przez uprawnionego architekta, lecz z przeznaczeniem do sprzedaży anonimowemu odbiorcy, zaprojektowany tak, aby mógł być zastosowany na różnych działkach. Projekt gotowy jest znacznie tańszy od projektu indy­widualnego, a oszczędność taka na samym początku budowy, która kosztować będzie wiele dziesiątków ty­sięcy złotych, wydaje się nie do pogardzenia. Konieczne jest jednak wyjaśnienie, że projekt gotowy obejmuje tylko projekt budynku, czyli tę część, która w ustawie – Prawo budowlane nazywa się projektem architektoniczno-budowlanym. Aby uzyskać zatwierdze­nie projektu i pozwolenie na budowę, konieczne jest uzupełnienie go o projekt zagospodarowania działki, który oczywiście musi być wykonany na indywidualne zamówienie. Istnieje wreszcie trzecia możliwość pozyskania pro­jektu i to na dodatek „za darmo” – zamówienie go­towego domu z katalogu firmy budowlanej. Ponie­waż usługa taka obejmuje przeważnie cały cykl inwe­stycji, koszt projektu oraz formalności związane z je­go zatwierdzeniem i uzyskaniem pozwolenia na budowę wliczone są w koszt budowy domu.

■ Jaki inwestor, taki projekt

Potencjalnych inwestorów, którzy noszą się z zamia­rem budowy własnego domu (dalej nazywanych klien­tami), podzielić można na grupy w zależności od za­kresu ich wyobrażenia o przyszłym domu.

Do pierwszej grupy zaliczyć można tych, którzy bardzo dokładnie wiedzą, jaki chcą mieć dom: jak ma wyglądać bryła i elewacja, ile ma być pomiesz­czeń, jaki będzie ich rozkład w planie budynku. Wie­dza ta pochodzi przeważnie z obserwacji domów już wybudowanych, z czasopism fachowych i kata­logów oraz z analizy własnych potrzeb. Klienci tej grupy bardzo często sami przedstawiają swoje ma­rzenia w formie wykonanych przez siebie rysunków. Takim inwestorom rzadko udaje się znaleźć projekt gotowy, który by im odpowiadał – dlatego przeważ­nie stają się klientami architektów. Zadaniem archi­tekta jest wówczas zilustrowanie wizji klienta pro­jektem technicznym, zgodnym z wymaganiami Pra­wa budowlanego.

Grupa druga to klienci, którzy wiedzą, jaki chcą mieć dom, lecz wiedzy tej nie potrafią przekazać w formie rysunku czy opisu. Tutaj pomocna może być rozmowa z architektem, który zapozna się z potrzebami klienta i jego rodziny, zorientuje się, co mu się podoba, a cze­go nie lubi. Pozwoli to wykonać indywidualny projekt lub doradzić, jaki projekt gotowy – lub który dom z katalogu – zaspokoi wymagania klienta.

W grupie trzeciej znajdą się osoby, które pewne są tylko tego, że chcą mieć własny dom, natomiast oczekują od kogoś nie tylko rady, ale często podjęcia za nich decyzji, jaki to ma być dom. Dla architekta jest to klient trudny, ponieważ rozpoznanie jego po­trzeb i gustów wymaga wielu rozmów, związanych często z zadawaniem kłopotliwych pytań dotyczą­cych trybu życia i upodobań. Wymagania te bardzo często mogą być zaspokojone przez dobrze wybrany projekt gotowy lub dom z katalogu. Wybór ten rów­nież powinien być dokonany przy udziale architekta lub osoby, która potrafi odczytać z rysunków wszystkie cechy funkcjonalne, przestrzenne i archi­tektoniczne takiego budynku.

Innym czynnikiem wpływającym na decyzje związane z wyborem projektu jest cena. Ludzie zamożni, którzy przy budowie domu nie muszą ograniczać wydatków do niezbędnego minimum, są bardziej skłonni do za­mawiania projektów indywidualnych. Otrzymują za to dokumentację domu spełniającego wszystkie ich ma­rzenia i zaspokajającego wszystkie ich potrzeby. Inwestorzy o skromniejszych możliwościach finanso­wych częściej decydują się na zakup projektu gotowe­go lub na zamówienie domu z katalogu. Oszczędzając w ten sposób są zmuszeni do ograniczenia swoich wy­magań.

■ Projekt indywidualny

Trzeba jednak mieć świadomość tego, że zdarzają się sytuacje, w których skorzystanie z projektu gotowe­go – bez względu na stopień zamożności potencjalne­go inwestora – jest niemożliwe. Najczęściej jest to związane z warunkami terenowymi wymuszającymi rozwiązania indywidualne: działka narożna, działka o skomplikowanym, nietypowym kształcie lub przekro­ju poprzecznym itp.

Klienci, którzy chcą mieć w swoim domu dodatkowe pomieszczenia związane z wykonywanym zawodem lub zainteresowaniami, również będą potrzebowali projektu indywidualnego.

Budowę domu o ściśle określonych cechach (wysokość, kształt dachu, podziały elewacji, typy okien, sposób wykończenia elewacji, kolorystyka) może również na­rzucić plan zagospodarowania terenu. Wymagania ta­kie są podane w decyzji o warunkach zabudowy i ich spełnienie jest konieczne dla uzyskania pozwolenia na budowę. Kupienie gotowego projektu lub dobranie domu z katalogu, który spełniałby takie wymagania, może być bardzo trudne lub wręcz niemożliwe. Przedstawiony dom dwurodzinny usytuowany został na narożnej działce. W planie zagospodarowania terenu przewidziano na tej działce budynek z elewacja­mi frontowymi od strony obydwu ulic. Żaden gotowy projekt domu dwurodzinnego (tzw. bliźniaka) nie prze­widuje takiego rozwiązania, konieczne więc było opra­cowanie projektu indywidualnego. Autor projektu gotowego – nie znając wymagań ani potrzeb przyszłego nabywcy – z konieczności dostoso­wuje go do potrzeb przeciętnej, statystycznej rodziny, która – zdaniem wielu socjologów – w praktyce nie ist­nieje.

Nie może on uwzględnić takich czynników wpły­wających na kształt domu jak to, że jedni ludzie pracu­ją w domu, przyjmują interesantów lub pacjentów, inni grają na saksofonie, hodują rybki lub kaktusy, kolekcjo­nują obrazy lub pasjonują się uprawą ogródka, jeszcze inni opiekują się osobą chorą lub niepełnosprawną. Każda z tych czynności może mieć wpływ na układ, wielkość i liczbę pomieszczeń w domu oraz sposób po­wiązania tych pomieszczeń między sobą. Autor projektu gotowego dostosowuje go z konieczno­ści do płaskiego, pozbawionego cech charakterystycz­nych terenu.

Tymczasem działka, na której ma stanąć nasz wymarzony dom, może być zadrzewiona, nachy­lona, mieć piękny widok w jedną stronę i zupełnie nieciekawy w drugą oraz wiele innych cech, które powin­ny znaleźć swoje odbicie nie tylko w planie zagospo­darowania działki, ale również w projekcie domu. Spełnienie wszystkich wymagań klienta co do ukła­du funkcjonalnego, wielkości i liczby pomieszczeń, wyglądu zewnętrznego budynku, a także powiąza­nie jego architektury z terenem możliwe jest tylko w projekcie indywidualnym, robionym przez archi­tekta na konkretne zamówienie. Żaden projekt goto­wy czy katalogowy nie zaspokoi wszystkich marzeń o własnym domu. Jeśli jednak z jakiegoś powodu de­cydujemy się na projekt gotowy, należy liczyć się z ko­niecznością wprowadzenia do niego zmian. Zmiany takie to adaptacja.

■ Adaptacja projektu gotowego

Jeśli inwestor decyduje się na zakup projektu gotowe­go, powinien dokonać wyboru, korzystając z rad archi­tekta – on najlepiej potrafi ocenić, jakie zmiany będą konieczne, by zaadaptować projekt do naszych po­trzeb, by dostosować go do terenu, na którym dom będzie realizowany. Doradzi, czy rozwiązania kon­strukcyjne i instalacyjne gotowego projektu pozwo­lą na adaptację, określi zakres zmian i ich koszt. Porad w tej sprawie udzielają oczywiście osoby zaj­mujące się sprzedażą projektów gotowych, lecz – nic nie ujmując fachowości i dobrej woli tych osób – ich rady i opinie często są podyktowane chęcią szyb­kiego i korzystnego zawarcia umowy. Reprezentują oni w gruncie rzeczy interes firmy, a nie budującego dom.

Należy podkreślić z całą stanowczością, że wszyst­kie zmiany adaptacyjne MUSZĄ być określone i wprowadzone do projektu PRZED zawarciem umowy z wykonawcą i PRZED rozpoczęciem budo­wy. Jakiekolwiek zmiany i przeróbki (nawet bar­dzo drobne) wprowadzane w czasie trwania budo­wy mogą być podstawą dla wykonawcy do domagania się dodatkowej zapłaty, uzasadniają też nie­dotrzymywanie terminów zakończenia budowy.

Przeróbki wybudowanych już elementów budynku są bardzo kosztowne – można ich bez problemu uniknąć, jeżeli życzliwy fachowiec dokona szczegó­łowej analizy projektu. Wtedy wszystkie problemy budowlane i funkcjonalno-przestrzenne zostaną roz­wiązane przed rozpoczęciem budowy. Na e> 2 pokazano rzuty i widok domu gotowego z katalogu oraz adaptację jego rzutu do potrzeb na­bywcy.

■   Nadzór autorski budowy

Zgodnie z wymaganiami ustawy – Prawo budowlane projektant zobowiązany jest do sprawowania nad­zoru autorskiego (art. 20, pkt. 1-4) nad realizacją za­projektowanego przez siebie obiektu. Nadzór ten polega na stwierdzaniu zgodności realizacji budowy z projektem oraz na wyjaśnianiu ewentualnych wąt­pliwości dotyczących projektu. W wypadku projektu indywidualnego sprawa jest o tyle prosta, że warun­ki nadzoru autorskiego są (a przynajmniej powinny być) określone w umowie między klientem a archi­tektem. Jeśli kupujemy dom w firmie projektowo- wykonawczej, powinna ona zagwarantować wybu­dowanie domu zgodnie z prawem, zapewniając wy­magany nadzór. Ten, kto zdecyduje się na najtań­sze (na początku) rozwiązanie – zakup projektu gotowego, musi zatrudnić architekta (może to być autor tego projektu), który opracuje plan zagospo­darowania działki, wymagany do uzyskania po­zwolenia na budowę oraz dostosuje projekt goto­wy do warunków lokalnych.

Przy tej okazji wskaza­ne jest omówienie z architektem warunków nadzo­ru autorskiego. Należy przy tym pamiętać, że wprowadzanie zmian adaptacyjnych do projektu gotowego bez zgody autora może stanowić naru­szenie jego praw autorskich i narazić inwestora na poważne przykrości – z procesem sądowym i wyrokiem nakazującym likwidację zmian włącz­nie. Dotyczy to również innych zmian dokonywa­nych w czasie budowy, np. stosowania innych mate­riałów i technologii robót niż przewidziane w pro­jekcie. Jeżeli budujący dom nie jest fachowcem w dziedzinie budownictwa i nie zatrudnił swojego inspektora nadzoru, projektant pełniący nadzór au­torski na budowie jest rzecznikiem i obrońcą jego interesów w często występujących sytuacjach kon­fliktowych z wykonawcą.

■   Indywidualne projektowanie mieszkań

Coraz częściej spółdzielnie mieszkaniowe oraz inni inwestorzy budownictwa wielorodzinnego realizo­wanego z środków własnych przyszłych właścicieli mieszkań sprzedają powierzchnię mieszkalną, po­zostawiając klientom dużą swobodę kształtowania wnętrza. Elementami stałymi w projekcie są ele­menty konstrukcyjne, piony wentylacyjne, okna w ścianach zewnętrznych oraz wejścia z klatek schodowych.

Podobnie jak w wypadku domu z katalogu można przyjąć układ pomieszczeń zaproponowany przez projektanta budynku (dostosowany do przeciętnych potrzeb anonimowego odbiorcy) lub z pomocą archi­tekta dostosować wnętrze do własnych potrzeb i gustów.