W naszym budownictwie, nie tylko indywidualnym, dwa problemy występują najczęściej. Pierwszy – to budowanie domów nie na miarę możliwości finansowych inwestora, a na miarę jego ,,chciejstwa”. Drugi – to niewłaściwe zawieranie umowy na budowę domu, przez co nie chroni ona ani interesów inwestora, ani wykonawcy.
Inwestorzy zdecydowani, posiadający odpowiednie środki finansowe, często korzystają z usług specjalistycznych firm projektowo-wykonawczych. Dzięki temu ich domy są kompleksowo przemyślane i zaplanowane, a ich realizacja przebiega terminowo i płynnie, zgodnie z ustalonym wcześniej harmonogramem i zaplanowanymi kosztami. Kompleksowa obsługa zlecona rzetelnej firmie jest najlepszą, najpewniejszą i najbardziej efektywną drogą do własnego domu. Jeden podmiot odpowiada od początku do końca za cały cykl inwestycyjny: od projektu aż po przekazanie kluczy do wykończonego domu.
Domy, które „straszą”
Etap przygotowania inwestycji i pracy nad projektem domu jest niezmiernie ważny. Projektując dom należy wziąć pod uwagę wszystko, co wpłynie na końcowy koszt inwestycji.
Inwestorzy często nie zdają sobie sprawy, ile będzie kosztować to, co tak pięknie prezentuje się na papierze. Zbyt często popełniany jest ten sam błąd: domy projektowane są „na wyrost”. Dobrze jest, jeśli jeszcze przed przystąpieniem do budowy inwestor zdecyduje się na zmianę projektu i ograniczenie swoich zamysłów do realnych ram, ewentualnie postara się o uzyskanie kredytu. Sytuacja jest znacznie gorsza, jeśli zaczyna rosnąć dom, który od początku nie ma szans na całkowitą realizację. Właściciela cieszy budowa piwnic i ścian, osiągnięcie stanu surowego. A przecież stan surowy to dopiero początek wydatków. Czasami dla oszczędności do poszczególnych robót zatrudniani są okazyjni robotnicy. Tymczasem cena robocizny stanowi najwyżej 20- -25% całkowitego kosztu budynku. Efektem takiego sposobu działania jest często smutny, nie dokończony dom, w którym z braku pieniędzy zrezygnowano z materiałów dobrej jakości. W niedługim czasie pojawiają się usterki, których wcześniej nikt nie zauważył, a tymczasem ekipy wykonawcze są już rozliczone i nie ma po nich śladu.
Zasadniczą przyczyną takiego stanu rzeczy jest brak wyobraźni w planowaniu inwestycji i wybieraniu sposobu jej realizacji. Dostosowanie swoich marzeń do możliwości finansowych pozwala uniknąć kłopotów, jakie mają dziś zmęczeni i „spłukani” inwestorzy – z rozpoczętą, wielką i niszczejącą budową.
Może być inaczej
Firma projektowo-wykonawcza, mająca doświadczenie w budowaniu domów wie, jak organizować cały proces inwestycyjny, i wspólnie z inwestorem może wybrać optymalne dla niego rozwiązanie. Etap realizacji powinno się poprzedzić okresem przygotowawczym: podczas spotkań i dyskusji nad jeszcze nie rozpoczętym projektem muszą być omówione wszystkie aspekty finansowe przyszłych rozwiązań. Działania te prowadzą do jednego celu: za uzgodnioną sumę pieniędzy, w ściśle określonym czasie inwestor powinien otrzymać dom o szczegółowo uzgodnionym standardzie.
Skupienie w jednym ręku projektowania i wykonawstwa obniża koszty inwestycji, ogranicza projektowanie do niezbędnego zakresu, umożliwia wcześniejsze rozpoczęcie robót przygotowawczych. Zawarcie umowy z jedną firmą projektowo-wykonawczą uwalnia inwestora od kłopotów z urzędami, administracją, różnymi wykonawcami i od przeżywania dylematów związanych z zakupem materiałów, transportem, rozładunkiem, jakością i gwarancją, pilnowaniem i zabezpieczeniem budowy. Po zakończeniu budowy firma udziela gwarancji i zobowiązuje się do usunięcia ewentualnych usterek. Solidne firmy załatwiają również decyzję o pozwoleniu na użytkowanie – dokument zamykający inwestycję.
Wyspecjalizowane firmy, głównie niewielkie, obsługujące kilku inwestorów w roku, na ogół sprawnie organizują budowę, elastycznie kształtują ceny, stosują proste formy rozliczeń, maksymalnie wykorzystują czas w sezonie budowlanym. Budowa przeciętnego domu „pod klucz” w technologii tradycyjnej zajmuje dobrej firmie najwyżej 6 miesięcy (zwykle od kwietnia do września, gdyż w tych miesiącach można uzyskać najlepszą jakość wykonywanych robót). Łatwo możemy sprawdzić rzetelność takiej firmy na podstawie jej dotychczasowych działań.
Umowa zobowiązuje
Budowanie domu nie powinno stać się pasmem przykrych niespodzianek i rozczarowań – należy więc zadbać o sprawy formalno-prawne. Niezwykle ważne jest podpisanie precyzyjnej umowy wraz z załącznikami określającymi dokładnie jej przedmiot, terminy realizacji i ceny poszczególnych robót. Poważnie traktujące się strony nie boją się podpisania umowy obwarowanej obustronnymi wysokimi karami umownymi: za niedotrzymanie terminów projektowych i wykonawczych, jak również za nieterminowe finansowanie.
Dla zobrazowania postępu robót i wielkości nakładów bardzo przydatny jest harmonogram rzeczowo-finansowy robót. Pozwala on na zaplanowanie wydatków związanych z budową oraz: określenie terminów rozpoczęcia i zakończenia poszczególnych etapów realizacji inwestycji.
Wspólny cel
Właściwie zorganizowana budowa domu mieszkalnego, powstającego w ciągu jednego sezonu z pełnym wykończeniem zewnętrznym i wewnętrznym, powinna być celem, którego osiągnięcie przyniesie satysfakcję zarówno inwestorowi, jak i wykonawcy. Coraz liczniejsze pozytywne przykłady budownictwa jednorodzinnego, realizowanego kompleksowo przez wyspecjalizowane firmy budowlane, stanowią kolejny etap rozwoju polskiego budownictwa mieszkaniowego. Pozostaje mieć nadzieję, że dostępny system kredytowania pomoże wszystkim inwestorom rozsądnie realizować swoje marzenia.